재초환(재건축 초과이익 환수제)란?
안녕하세요. 쉬운일입니다.
오늘은 부동산 용어, 재초환에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
재초환이란, 재건축 초과이익 환수제를 줄인 말로
30년 이상 된 낡은 아파트를 재건축하면서 신축이 되면 자산가치가 오르게 되는데, 그 때 발생한 초과이익을 국가에서 세금으로 환수하는 제도입니다.
재초환의 기준은 사업의 시작 초기단계인 추진위 설립일부터 입주까지 기간동안 발생한 이익의 차이만큼 부과한다고 정해져있습니다.
사업 진행 단계별로 부과하는 것도 아니고, 입주 후에 소유하고 있는 사람에게 부과되는 정책으로
신축 아파트에 살고싶은데 청약가점이 낮아 재건축 아파트를 사업 중간에 매수를 한 사람이 초과이익분을 고스란히 내야하는 점이 좋지 않죠.
조합원 1인당 평균 이익 금액이
3000만원 이하는 면제
5000만원 이하는 3000만원 초과금액의 10%
7000만원 이하는 200만원 + 5000만원 초과금의 20%
9000만원 이하는 600만원 + 7000만원 초과금의 30%
1.1억원 이하는 1200만원 + 9000만원 초과금의 40%
1.1억원 초과는 2000만원 + 1.1억 초과금의 50%
재건축 아파트도 부동산 사이클에 맞춰서 상승을 합니다. 재건축 아파트가 상승하면 동시에 재건축 대상이 아닌 다른 아파트들도 상승을 한다는 뜻이지요.
재건축에 대해서만 부과를 하는 것이 부당할 수 있습니다.
또한 아파트를 보유하면 내야하는 재산세와 매도 시 내야하는 양도세는 감면되지 않거든요. 양도 시점에 차익을 얻고 부과하는 것이 아닌, 실제로 얻은 이익이 아님에도 보유 중에 세금으로 큰 돈을 낸다는 점에 대해 위헌이라고 하는거에요.
원희룡 국토교통부 장관은 지나치게 억압돼 있었기때문에 재초환, 안전진단 등 규제를 정상화해야한다고 얘기합니다.
임기 5년 내에 1기신도시 및 30년 이상 주택에 대해서는 임기 5년 내 재정비 시범지구 지정을 추진하겠다고 하네요.
또한 문대통령 때는 무조건 초과이익을 환수한다는 취지로 과도한 금액을 부과했지만, 현재는 재건축을 통한 일정부분 재산증식은 인정해주고, 1주택 장기보유자는 대폭 감면해주는 방향으로 검토 중이라고 합니다.
현재 집값에 대해서는 금리 상승 흐름이 멈출 때까지는 매수심리가 살아나기 어려우며 당분간 집값은 하락추세가 불가피하다고 얘기하면서 적정 집값에 대해서 PIR(Price Income Ratio / 소득 대비 집의 가격)이 현재 18인데 10 ~ 12정도로 낮아져야한다고 한 바 있습니다.